Τα βάζουν στον Κ@λο τους: Στοκ κατοικιών των τραπεζών και των Servicers

Τα βάζουν στον Κ@λο τους: Στοκ κατοικιών των τραπεζών και των servicers Περίπου 25.000 κατοικίες έχουν συγκεντρώσει μέχρι σήμερα οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), στο πλαίσιο της διαδικασίας εξορθολογισμού των “κόκκινων” δανείων. Παράλληλα, στο πλαίσιο της εντατικοποίησης των πλειστηριασμών, στόχος των servicers είναι να ανακτούν, αρχής γενομένης από φέτος, περίπου 5.000 κατοικίες ετησίως, κάτι που σημαίνει ότι θα δημιουργηθεί ένα πολύ σημαντικό απόθεμα κατοικιών, που θα μπορούσαν να διατεθούν σταδιακά τα επόμενα χρόνια στην αγορά ακινήτων, τονώνοντας την προσφορά.

Τα παραπάνω σημείωσε χθες, στο πλαίσιο του ετήσιου συνεδρίου Prodexpo, ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, ψηφιακής πλατφόρμας διαχείρισης και προώθησης ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία της εταιρείας, μετά την “ανάπαυλα” της περιόδου 2020-2021, όταν ουσιαστικά “πάγωσαν” οι πλειστηριασμοί, παρατηρείται μεγάλη κινητικότητα και προσπάθεια επιτάχυνσης των διαδικασιών. “Υπολογίζουμε ότι οι εταιρείες διαχείρισης θα στοχεύουν πλέον στην πραγματοποίηση 30.000 πλειστηριασμών ακινήτων ετησίως, εκτιμώμενης αξίας 3 δις ευρώ”, ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος. Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα σημαντικό μέγεθος, που εφόσον αξιοποιηθεί, θα μπορεί να συνεισφέρει στην βελτίωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας, ενισχύοντας το απόθεμα και συγκρατώντας ενδεχομένως, τουλάχιστον την εκθετική πορεία αύξησης των τιμών πώλησης, που αποκλείει όλο και περισσότερους πολίτες από την απόκτηση κατοικίας.

Με τη σειρά του κ. Γιάννης Γκάνος, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services σημείωσε ότι το 80-85% των ενεχύρων των κόκκινων δανείων, αφορά ακίνητα. “Στην ουσία, οι εταιρείες που έχουν αποκτήσει τα δάνεια αυτά καλούνται να πραγματοποιήσουν διαχείριση ακινήτων και όχι δανείων. Έχουν ήδη συγκεντρωθεί πολλά ακίνητα στις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης που πρέπει να εισέλθουν στην αγορά. ωστόσο, αυτό δεν γίνεται διότι υπάρχουν τα γνωστά προβλήματα, που συνοδεύουν το ξεκαθάρισμα του πολεοδομικού και νομικού καθεστώτος του κάθε μεμονωμένου ακινήτου”. Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Γκάνο, δεν πρόκειται να ασκηθεί πίεση στην προσφορά κι άρα και στις τιμές, διότι η διάθεση των κατοικιών αυτών θα γίνει με πολύ σταδιακό τρόπο και όχι μαζικά.

Αρκετό χρόνο προκειμένου να αποδώσουν καρπούς θα απαιτήσουν πάντως και οι πρωτοβουλίες της κυβέρνησης στο “μέτωπο” της τόνωσης της προσφοράς, μέσω της αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων. Μεταξύ άλλων, η ΕΤΑΔ αποτελεί το επίκεντρο, με τον Υπ. Εθν. Οικονομίας και Οικονομικών, κ. Κωστή Χατζηδάκη, να σημειώνει ότι γίνονται πλέον συντονισμένες ενέργειες, προκειμένου να επιταχυνθούν οι διαδικασίες. Όπως τόνισε ο κ. Υπουργός, “ολοκληρώθηκε ο διαγωνισμός για το συντονισμό του έργου της χαρτογράφησης 36.000 ακινήτων της ΕΤΑΔ και σταδιακά έως 1.000 από αυτά θα μπουν σε άμεσο πλάνο ωρίμανσης. Θα αλλάξουμε όμως τη διαδικασία, δεν θα έχουμε 1.000 διαγωνισμούς, θα κάνουμε εταιρείες holding, μετά από σχετικές μελέτες που θα γίνουν. Θα ομαδοποιηθούν πολλά από αυτά τα ακίνητα, το Δημόσιο θα κρατήσει μειοψηφική συμμετοχή και οι ιδιώτες, αφού κερδίσουν τους διαγωνισμούς, θα αναλάβουν την αξιοποίησή τους. Αυτό είναι ένα μεγάλο στοίχημα. Με αυτό τον τρόπο θα είναι πιο γρήγορες οι διαδικασίες από το να προσπαθήσουμε ένα ένα να τα αξιοποιήσουμε”.

Στο ζήτημα αυτό, ο κ. Δημήτρης Ρούσσης, Partner της Bernitsas Law, ανέφερε ότι ένα από τα βασικά προβλήματα για την αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων είναι το καθεστώς ωρίμανσης των ακινήτων του δημοσίου. “Υπάρχουν ιδιαιτερότητες στα δημόσια ακίνητα, που έχουν να κάνουν με το ότι δεν υπάρχει σαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, έχουν γίνει καταπατήσεις κτλ. Υπάρχουν ελλείψεις στα επενδυτικά σχέδια και παρά το γεγονός πως είναι κάπως έτοιμες οι υποδομές δεν παύουν να υπάρχουν προβλήματα αδειοδοτικά. Το βλέπουμε σε αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες ακόμα και στις ολυμπιακές εγκαταστάσεις”.

Από την πλευρά του ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand, σημείωσε πως μια σημαντική κίνηση για το “ξεκλείδωμα” των αποθεμάτων κτιρίων θα ήταν η σύνδεση με αποκομμένες περιοχές της Αθήνας. “Υπάρχουν ολόκληρες γειτονιές και περιοχές, που είναι αποκομμένες από τη λειτουργία της πόλης. Πιστεύουμε ότι αν ενταχθούν οι γειτονιές όπως Άγιοι Ανάργυροι, Μενίδι, Ζεφύρι, Θρακομακεδόνες, αν με κάποια μέσα σταθερής τροχιάς αποκτήσουν εγγύτητα με την πόλη, εκεί μπορεί να βρει κανείς μεγάλο στοκ”.

Ακριβότερες και παλιότερες κατοικίες αγοράζουν σήμερα οι Έλληνες
Ακριβότερα αγοράζονται σήμερα ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών, σε σχέση με εκείνα της περιόδου πριν την οικονομική κρίση, δείγμα του πόσο έχουν αυξηθεί οι αξίες από το 2017, όταν δηλαδή ξεκίνησε η ανάκαμψη της αγοράς και μέχρι σήμερα. Όπως ανέφερε η κα Βασιλική Βλαχοστεργίου, Deputy Head of Real Estate Analysis Section, της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), από το 2017 μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο του 2024, οι τιμές στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 90% και είναι πλέον 4% υψηλότερες σε σχέση με το προηγούμενο υψηλό της αγοράς, το 2008. Ωστόσο, παρατηρείται και μια ειδοποιός διαφορά, καθώς τότε η μέση ηλικία των ακινήτων που αγοράζονταν ήταν 20-30 ετών, ενώ σήμερα η μέση ηλικία είναι μεγαλύτερη των 40 ετών. Αυτό εξηγείται από την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της κρίσης, που μείωσε το απόθεμα των ποιοτικών κατοικιών, αλλά κι εξαιτίας της μειωμένης αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. “Μέσα σε μόλις μια χρονιά, το 2005 είχαν εκδοθεί τόσες οικοδομικές άδειες, όσες εκδόθηκαν αθροιστικά την περίοδο από το 2011 μέχρι και τις αρχές του 2024. Επομένως, είναι υπάρχει, προφανώς τεράστιο έλλειμμα σε ποιοτικά ακίνητα. Παράλληλα, από το 2008 μέχρι σήμερα, το πραγματικό εισόδημα των νοικοκυριών έχει μειωθεί κατά 20%, κάτι που ασφαλώς δυσχεραίνει την απόκτηση κατοικίας”, συμπλήρωσε η κα. Βλαχοστεργίου.

Στο πλαίσιο αυτό, το πρόγραμμα “Σπίτι Μου” συνέβαλε στο να μειωθεί κάπως το “χάσμα” αυτό. Σύμφωνα με τον κ. Σπύρο Πρωτοψάλτη, Διοικητή της ΔΥΠΑ, “με βάση την εικόνα που έχουμε, χάρις στο πρόγραμμα αποκτήθηκαν 3.500 κατοικίες στην Αττική κι άλλες 2.200 στη Θεσσαλονίκη. Μάλιστα, το 90% των δικαιούχων που χρηματοδοτήθηκαν είχαν οικογενειακό εισόδημα έως 26.000 ευρώ, ενώ το 60% ήταν νέα ζευγάρια”.

Ωστόσο, οι επαγγελματίες της αγοράς συμφωνούν ότι το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης δύσκολα θα ανακάμψει στο μέλλον. Με βάση τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, όπως τα παρουσίασε η κα Βλαχοστεργίου, το ποσοστό έχει υποχωρήσει σε 69,6%, έναντι πάνω από 80% που ήταν κατά τις δεκαετίες του 1980 και του 1990. Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Λολώνη, Head of the Geospatial Information Department του Ελληνικού Κτηματολογίου, “η ιδιοκατοίκηση δεν πρόκειται να επιστρέψει στα επίπεδα του παρελθόντος, αφενός μεν επειδή δεν υπάρχει σήμερα η ρευστότητα που υπήρχε στα νοικοκυριά της χώρας στις αρχές του 2000, αφετέρου επειδή δεν είναι πλέον τόσο προσοδοφόρο να κατέχει κανείς ένα ακίνητο. Πλέον δεν υπάρχει και το ρίσκο της υποτίμησης της αξίας του νομίσματος, λόγω του ευρώ, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει η ανάγκη να μεταφερθούν αποταμιεύσεις στην αγορά ακινήτων”.

Ασφαλώς όμως ο βασικότερος λόγος κι αυτό επισημάνθηκε από αρκετούς συμμετέχοντες, είναι ότι πλέον οι τιμές έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από τα εισοδήματα των πολιτών, αποκλείοντας όλο και περισσότερους από την δυνατότητα απόκτησης κατοικίας. “Οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από τους μισθούς και πλέον είναι πολύ δύσκολο να αγοραστεί σπίτι, ακόμα και με δανεισμό. Έτσι, επιλέγονται οικονομικότερες λύσεις”, ανέφερε ο κ. Νίκος Τσάτσης, Chief Development Officer, της Plasis Real Estate + Development.