Σοκ με ΕΜΦΙΑ και ΦΟΡΟΥΣ στις αντικειμενικές αξίες γύρω από το “Ellinikon”

Σοκ με ΕΜΦΙΑ και ΦΟΡΟΥΣ στις αντικειμενικές αξίες γύρω από το “Ellinikon” Νέες και αυξημένες αντικειμενικές αξίες με πρόσθετα φορολογικά βάρη στα ακίνητα φέρνει η νέα απόφαση για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών στις περιοχές γύρω από τον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά. Το τεράστιο αναπτυξιακό έργο του Ελληνικού δημιουργεί νέες συνθήκες στην αγορά ακινήτων και στις φορολογικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών. Οι δήμοι Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου, που φιλοξενούν τις ζώνες του έργου, βρίσκονται στο επίκεντρο των αλλαγών.

Η απόφαση για τις τιμές των ακινήτων, που καθορίστηκε μέσα από δύο φάσεις –η πρώτη υπογράφηκε το 2022 και η δεύτερη λίγο πριν το τέλος του 2024, στις 30 Δεκεμβρίου– επιφέρει σημαντικές αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες. Την απόφαση του 2024 υπέγραψαν ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης και ο Υφυπουργός Χρίστος Δήμας. Η νέα ρύθμιση εισάγει αναθεωρημένους συντελεστές Σ.Α.Ο. (Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου) και Σ.Ο. (Συντελεστής Οικοπέδου),

Υπενθυμίζεται ότι η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται με βάση τρεις βασικούς παράγοντες: την Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.), τον Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Ο.) και τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.). Οι αλλαγές στους συντελεστές προκαλούν είτε αύξηση είτε μείωση της αντικειμενικής αξίας. Στην απόφαση του 2024 ορισμένοι συντελεστές έχουν τροποποιηθεί ώστε να αυξάνεται η αντικειμενική αξία σε περιοχές με καλύτερη θέα, υποδομές ή εμπορικότητα. Εισάγονται δε και νέοι συντελεστές για περιοχές με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (π.χ. μικρότερο Σ.Α.Ο.). Έμφαση δίνεται στις Ζώνες Α και Β, που περιλαμβάνουν περιοχές υψηλής ζήτησης στους δήμους Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου.

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις από την νέα απόφαση εντοπίζονται σε ακίνητα που βρίσκονται στον παραλιακό άξονα ή κοντά σε κεντρικούς δρόμους, όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος και οι εσωτερικοί δρόμοι της Ζώνης Β. Αυτές οι αλλαγές οδηγούν σε αυξημένες αντικειμενικές αξίες και συνεπώς σε υψηλότερους φόρους, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης και ο φόρος κληρονομιάς. Επιπλέον, επηρεάζονται τα τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), οι πολεοδομικές εισφορές και άλλα κόστη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Ζώνη Περιοχή/Δρόμοι Σ.Α.Ο. 2022 Σ.Ο. 2022 Σ.Α.Ο. 2024 Σ.Ο. 2024
Α Λεωφ. Ποσειδώνος (όριο αιγιαλού έως Μητροπολιτικό Πόλο) – – 0,052 6,38
– – 0,172 1,93
0,205 1,38 0,205 1,62
0,33 1,01 0,33 1,01
0,43 0,77 0,43 0,77
Β Λεωφ. Ποσειδώνος, Ζάκυνθου, Μ. Κάλλας, Αγ. Γεράσιμου – – 0,175 2,72
0,46 0,79 0,46 1,04
0,69 0,68 0,69 0,69
Γ Λεωφ. Βουλιαγμένης, Δραγατσανίου, Βοσπόρου 0,10 3,32 0,10 3,32
1,50 0,32 1,51 0,46
2,00 0,24 2,20 0,32

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις καταγράφονται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές με έντονη εμπορικότητα και αναπτυξιακό ενδιαφέρον, όπως αυτές γύρω από τον παραλιακό άξονα και τις κεντρικές αρτηρίες των δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου. Στη Ζώνη Α, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος, οι νέοι συντελεστές αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και οικοπέδου (Σ.Ο.) φέρνουν σημαντικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,205, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 1,38 το 2022 σε 1,62 το 2024, οδηγώντας σε αυξημένη φορολογική επιβάρυνση. Επιπλέον, νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,052 με Σ.Ο. 6,38 και το 0,172 με Σ.Ο. 1,93, προστέθηκαν στη Ζώνη Α, επηρεάζοντας κυρίως διαμερίσματα και κατοικίες στον παραλιακό άξονα.

Στη Ζώνη Β, οι περιοχές όπως η Ζάκυνθου, η Μ. Κάλλας και η Αγ. Γεράσιμου επίσης επιβαρύνονται σημαντικά. Για παράδειγμα, για ακίνητα με Σ.Α.Ο. 0,46, ο Σ.Ο. αυξήθηκε από 0,79 το 2022 σε 1,04 το 2024, ενώ εισήχθησαν νέοι Σ.Α.Ο., όπως το 0,175 με Σ.Ο. 2,72. Αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν κυρίως μικρότερα ακίνητα ή οικόπεδα σε περιοχές μέσης εμπορικότητας, αυξάνοντας τη συνολική φορολογική επιβάρυνση. Αντίστοιχα, στη Ζώνη Γ, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης, οι επιβαρύνσεις είναι πιο περιορισμένες, ωστόσο οι υψηλότεροι Σ.Α.Ο. (π.χ., 2,20) συνδυάζονται με αυξήσεις στον Σ.Ο. από 0,24 σε 0,32, επηρεάζοντας κυρίως εμπορικές ή νεόδμητες κατοικίες.

Παραδείγματα Επιπτώσεων:
Παράδειγμα 1: Διαμέρισμα στη Ζώνη Α
Ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. σε οικόπεδο με Σ.Α.Ο. = 0,205.

Παλαιός Σ.Ο. (2022): 1,38 → Αντικειμενική αξία: ~920.000 €
Νέος Σ.Ο. (2024): 1,62 → Αντικειμενική αξία: ~1.080.000 €
ΕΝΦΙΑ: Αύξηση από ~4.000 € σε ~4.800 € ετησίως
Παράδειγμα 2: Οικόπεδο στη Ζώνη Β
Ένα οικόπεδο 500 τ.μ. με Σ.Α.Ο. = 0,46.

Παλαιός Σ.Ο. (2022): 0,79 → Αντικειμενική αξία: ~395.000 €
Νέος Σ.Ο. (2024): 1,04 → Αντικειμενική αξία: ~520.000 €
ΕΝΦΙΑ: Αύξηση από ~1.580 € σε ~2.080 €
Οι τιμές ζώνης παραμένουν ίδιες ανάμεσα στις δυο αποφάσεις. Ξεκινούν από 3.250 ευρώ ανά τ.μ. και φθάνουν μέχρι και τα 8.000 ευρώ ανά τ.μ. Ειδικότερα, η Λεωφόρος Ποσειδώνος επιμερίζεται σε 13 ζώνες με τιμές που κυμαίνονται στην περιοχή των 4.000 ευρώ το τετραγωνικό, αν και σε ορισμένα σημεία η αξία φτάνει τα 6.000 ή και τα 8.000 ευρώ.

Πίνακας Τιμών Ζώνης (Τ.Ζ.):
Κωδικός Ζώνης Περιγραφή Ζώνης Δρόμοι Τιμή Ζώνης (€)
39861 Κυκλική Ζώνη Α Λεωφ. Ποσειδώνος 6.850
39864 Γραμμική Ζώνη Α1 Ανώνυμος 31 (από Ανώνυμο 27 έως Ανώνυμο 22) 8.000
39865 Γραμμική Ζώνη Α2 Λεωφ. Ποσειδώνος (από προέκταση άξονα Ανώνυμου 143 έως όριο Μητροπολιτικού Πόλου) 4.650

39862 Κυκλική Ζώνη Β Ζάκυνθου, Αγ. Γεράσιμου, Ανώνυμος 37 4.450
39866 Γραμμική Ζώνη Β1 Λεωφ. Ποσειδώνος (από Βάθη Ι έως Ανώνυμο 143) 4.150
39867 Γραμμική Ζώνη Β2 Ζήτα Οδός, Δέλτα Οδός, Θήτα Οδός 4.400
39868 Γραμμική Ζώνη Β3 Ευρυάλης (από Λεωφ. Ποσειδώνος έως όριο Μητροπολιτικού Πόλου) 4.400
39869 Γραμμική Ζώνη Β4 Πέργαμου (από Κ. Καραμανλή έως προέκταση οδού Κρήτης) 4.050
39870 Γραμμική Ζώνη Β5 Οδός 29η (από όριο Μητροπολιτικού Πόλου-Ανώνυμο 2 έως Ανώνυμο 92) 4.050

39871 Γραμμική Ζώνη Β6 Βάθη Ι, Ζάκυνθου, Μ. Κάλλας (Ανώνυμος 8) 3.800
39863 Κυκλική Ζώνη Γ Λεωφ. Βουλιαγμένης, Βόσπορου, Ανώνυμος 4 3.400
39872 Γραμμική Ζώνη Γ1 Λεωφ. Βουλιαγμένης (από όριο Μητροπολιτικού Πόλου έως Βόσπορου) 3.250
39873 Γραμμική Ζώνη Γ2 Βόσπορου (από Λεωφ. Βουλιαγμένης έως Δραγατσανίου), Δραγατσανίου 3.300
Με αυτές τις τιμές θα προσδιοριστούν οι αντικειμενικές αξίες βάσει των οποίων επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ και 15 άλλοι φόροι που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Για παράδειγμα επηρεάζονται:

Το τεκμήριο κατοικίας ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή και κατ’ επέκταση το τεκμαρτό εισόδημα,
Τα Τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ μέσω λογαριασμών ΔΕΗ),
Οι φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς, γονικών παροχών ακινήτων,
Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο,
Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης ή ρύθμισης αυθαιρέτων,
Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης και
Το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποιούμενης κατοικίας.